先日購入した湯田温泉駅前のアパートについて、
室内リフォームは未だ途中ですが、内観写真を一切載せていない割には市場の反応は悪くないので、戦略を少し変えることにしました。
現状と今後の戦略は次のとおりです。
＜投資額＞
購入価格：1,300万円
諸費用：100万円
リフォーム費：60万円×３室
外壁塗装：100万円
合計＝1680万円
＜今後の募集家賃＞
１K：33,000円×２戸
２DK：42,000円×１戸
既存入居者合計家賃：105,000円（35,000円×３戸）
合計＝213,000円
最初の計画との大きな変更点は、外壁塗装100万円を追加し募集家賃を5,000円ずつ上げた事です。
これにより、
毎月の満室時キャッシュフローが10万円/月⇒11.5万円/月
売出し目安価格が1,800万円⇒2,100万円
となります。
（外も中も綺麗にして高い家賃＆高い入居率を維持しておくと、購入希望者の銀行融資も通り易くなり無駄な値交渉を避けられます）
今後のプランは、
５年間保有（インカムゲイン690万円）
５年後に売却（キャピタルゲイン：2,100万円⁻残債1,000万円＝1,100万円）
合計1,790万円
あとは、１K33,000円、２DK42,000円取れるだけの内装・外装に仕上げられるかが大きな課題です。
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