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精度の高い査定方法!DCF法

収益物件を購入するとき、

DCF法を理解しておけば損をしないであろう価格を導きだすことが可能です。

その計算式は次のとおりです。


①年間の満室時想定賃料ー経費=A

②A÷標準利回り=B

③BーBの仲介手数料=C

④A×(1÷(1+標準利回り))=D

⑤C+D=DCF法による適正価格


<例>

年間満室時家賃220万円、年間経費20万円、標準利回り12%の場合

①220万円ー20万円=200万円(A)

②200万円÷0.12=1,666万円(B)

③1,666万円ー61万円=1605万円(C)

④200万円×(1÷1.12)=178万円(D)

⑤1605万円+178万円=1,783万円


<注意事項>

・DCF法は奥が深く、「●年後に売却するとしたら、いくらで買えばいいか」というところまで計算できますが、ここではそこまで深堀はしていません。

・山口の標準利回りは12%と考えています。(築年数などの状況により数値は変動させるべきですが、私はとりあえずは12%で計算しています)

・DCF法による査定額で買えるケースは稀で、基本的にはもっと高値でしか買えません。売れ残った物件を買い叩く時などにこの目安が便利です。

・DCF法で査定できる不動産業者は、私の知る限りでは1人もいません。そのため、不動産業者相手にはこの査定方法の話はしない方が良いと思います。

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